前两天，住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议举的记者会上，说出了石破天惊的一句话：

　　根据国家统计局的年鉴，2000年以前的老旧社区占全国存量房的35%，有媒体统计总建面大约是92亿平方米，大约住了3亿人……

　　事实上，老旧小区改造自2019年就开始，全国已有近28万个社区完成改造。

　　笔者深入调研了郑州3个改造成功的案例，与业主、物业、电梯加装单位等不一样的角色沟通，改造初期的无人问津、中间的猜疑拍桌子争吵、成功后的欢笑与喜悦，一并讲给你听。

　　首先是基础设施类的，笔者去的是管城区南部阳光小区，这是一个2000年前建设的商品房，房龄已有20多年。

　　比如，大门原来几乎是可以随意进的，导致社区安全风险隐患比较大，但现在改造成了人行有人脸识别，车行有车牌抬杆，消除隐患的同时，归家的认同感也更强了。

　　内部柏油路全部翻新了一遍，外立面的防水重新刷，抹上真石漆与涂料，增加了空调外机罩，颜值焕然一新。

　　原来电动车充电是个问题，新的停车棚装有充电桩，且与单元楼有一定距离，避免了飞线问题。为解决乱停问题，专门机动车画了车位线。

　　原来每逢下雨排污困难，新安装了污水泵自动控制设备、新的管道、新的沉淀罐，最终把污水排到了市政污水系统。

　　单元内部墙面全部粉刷一遍，原来的开锁、宽带安装钢印没了之后，视觉感受很好，楼梯扶手也全部翻新，做成了木制扶手。

　　从2024年8月到2025年1月，短短几个月时间，完成了翻天覆地的变化，笔者咨询了多个业主，都非常满意这次改造，甚至，业主自发给建筑设计企业中建七局写了一封深情的感谢信。

　　不仅是这一个社区，在管城区还有清运公司家属院、代书胡同社区等等都已完成改造。

　　南部阳光小区的基础改造，钱是由财政专项资金出的，过程和结果是你好我好大家好，这个难度可以说是最初级的。

　　不仅是花钱大头儿，还牵扯到不同楼层的利益，以及加装后楼栋主体的安全问题，最关键的到底是业主代表、物业、街道谁来推进？

　　笔者以中原区六几年建设的伊河路107号院——电缆厂家属院为例，拆解电梯加装的复杂过程。

　　电缆厂家属院旧改早在4-5年前就开始了，基础类的如道路、监控、路灯早已完成，但电梯加装只有2号楼的四个单元，前年开始去年完成，且装的楼层、户数都不同。

　　有的是二楼装了，有的是二楼没装，有的是三楼东户装了，西户没装，甚至有的顶楼是年轻业主，腿脚方便嫌花钱不装…

　　一部电梯50万，按不同系数每家要掏8万左右，这笔钱相比于二手房总价才几十万，如非久住确实要衡量一下。

　　她是五楼住户，家里有老人上下楼不方便，当听到有政策支持电梯加装后，她了解了电梯加装的流程，对比了几家电梯公司后，率先发动了对门老邻居、四楼住户。

　　但一楼的两户就不太高兴了，老旧小区的一楼对老人来说是十分便捷的，但现在电梯一装，原来一楼的便利性大幅削弱，对二手房价势必要有影响。

　　田大姐晓之以理动之以情，单独请一楼某户吃饭，都是老邻居，父母年纪大了确实不方便，这么多年了咱们处的都挺好…

　　多次沟通下来，业主也能感受到田大姐的诚意，而且二手房现在卖也卖不上价格，也不好卖，不如做个顺水人情，最终同意了加装电梯，这一户同意了后，另一户也就松了口。

　　在某次座谈会上，某户是对要缴纳的费用有怀疑，当场质疑田大姐是否与电梯加装公司有利益勾兑。

　　从头到尾，咱们一块儿去参观电梯公司加装的小区，我不先去打头阵就是怕误会，他们请我吃饭我都不去，硬要塞给我钱不敢要，为啥？主要是因为我推这个事儿是想为我好，为大家好！

　　但凡我拿一分钱，我说这个事儿就没底气，另外，我请一楼吃饭花的钱、做X楼工作吃饭花的钱，这我跟恁谁说过，人家上门测量，我送水递烟，这钱要不要给大家报销？

　　最后，大家也被田大姐的真诚打动，确实感受到推电梯加装这事儿是一心为公，纷纷交上了钱，到今天，各家各户用上电梯后，纷纷给田大姐点赞，逢人就夸要不是有田大姐这个主心骨，自己得搬家才能用上电梯了。

　　由于二楼东户的老太太年龄大了，确实需要电梯，而对面邻居并不是特别需要，甚至2楼以上也有邻居不需要，

　　但加装电梯，必须要缴全款，所以二楼老太太垫付了2户要出的钱，大约是15万左右。

　　如果后期谁要加装电梯，谁再把这个钱补交给老太太，然后由电梯加装公司，单独再给他开门。

　　而需要缴的这笔钱的明细，田大姐也给笔者算了个清楚，通过《郑州电梯加装办的指导手册》深入分析了，总价是50万左右，国家补贴25%，封顶15万，每户的平摊系数按分在不在二楼停靠，参考一个公式：

　　笔者与电梯加装的工作人员沟通，目前建成的有铁道家园5-6台，等停暖后施工的还有2台，本周六建华小区5-6台开工，牧专还有4台，顺河路50号院也快开工了……

　　许多订单都是熟人介绍，大家对电梯质量、改造方案满意了，自然会推荐给身边的朋友，足见这市场背后的火热。

　　笔者见过由于维护不到位，导致社区品质又倒退的案例，所以物业维护也很重要，中原区1996年建成的伏牛路225号院就是一个物业升级的正向案例。

　　这原是某设计院家属院，现在内部除了单位职工，还有个人业主和租户，人员混杂，原来是少部分单位楼栋有一位原单位老人专门负责打扫卫生，业主们不用缴物业费，但后来人多了，老人年龄也大了，导致物业维护非常困难。

　　2021年6月，汝河路街道办事处开始对辖区多个老旧社区打包引入了索克物业，伏牛路225号也迎来了春天。

　　物业入驻后，对内部道路进行了翻新、垃圾清扫，社区门禁和车辆路闸重新升级，每天都有专人打扫卫生。

　　笔者与业主沟通，许多业主对索克物业还是比较满意的，至少不像以前一样提心吊胆，院子内部比较干净，物业费5毛一平，一年下来50平也就是300多块，至少买个放心，不再是出了问题没人负责的状态。

　　但有些老业主，大半生都没缴过物业费，现在突然要收费了，虽然钱不多，但一时半会还有抵触情绪，所以收物业费也并不是件容易的事儿。

　　据郑州危险破旧房屋统计，1980-1999 年建成的房屋约 22.85 万栋，按照10栋一个社区，一个社区500万来计算，大约需要11425000万，也就是

　　但这1142.5亿还只是社区改造，其他的原址拆迁重建赔偿、公园更新、市政道路、托儿所、卫生服务站等等配套，这个钱能对上吗？

　　鼓励国企作为投资、建设、运营主体，并予以奖励，南部阳光小区的建筑设计企业为中建七局；

　　地方政府培育规模化运营实施主体，探索由实施运营主体实施老旧小区改造项目，索克物业打包运营汝河路老旧社区。

　　在旧改的路上，郑州一直在积极探索，这既是一项民生工程，也是一个很有效的稳投资托举行动，还能带动相关就业与消费。

　　这样一个三赢局面，是郑州旧改突围的最终理想，我们大家都希望这样的理想，足够远大光明。